E o temă constantă raportarea permanentă la practicile europene în diferite domenii, dar cât de informați suntem cu privire la realitățile din Europa în imobiliare? Blitz Imobiliare face în premieră în România un amplu studiu pentru informarea tuturor celor interesați de real estate, cu privire la practicile din acest domeniu.
Acest demers de cercetare a fost motivat pe de o parte de necesitatea de a clarifica modul cum se poziționează practicile locale în cadrul practicilor europene, iar pe de altă parte de dorința de a avea o privire generala asupra acestui domeniu extrem de divers și fragmentat.
Datele studiului: sute de interviuri telefonice
Datele pentru acest amplu studiu au fost colectate și interpretate de specialiștii Blitz pe o durată de 6 săptămâni. Eșantionul stabilit pentru cercetare a cuprins 242 de agenții imobiliare din 49 de state europene. Acestea au fost selectate pe baza reprezentativității lor în mediul online din țara respectivă, o mare parte din ele oferind informații relevante și complete.
Fiecărei agenții imobiliare intervievate i-a fost aplicat un chestionar telefonic în limba engleză, cuprinzând întrebări cu privire la tipul de colaborare cu clientul, nivelul de comisionare la nivel de tranzacție vânzare-cumpărare, cât și nivelul de comisionare la tranzacții de închiriere, concentrându-se în special pe segmentul rezidențial.
În total, studiul a necesitat peste 2000 de minute de convorbiri telefonice, și apoi peste 800 de minute de analiză și interpretare a datelor.
Europa preferă intermedierea, și într-o măsură mai mică exclusivitatea
Harta europeană a practicilor imobiliare e o hartă a diversității de sisteme și practici, iar practicile imobiliare din România nu diferă cu mult de piața imobiliară din țările Europei. O parte a agențiilor imobiliare din Europa preferă să lucreze cu exclusivitate, dar ponderea semnificativă a acestora lucrează în sistem de intermediere.
Astfel sunt țări unde agențiile imobiliare preferă să lucreze în proporție de 98-99% doar cu exclusivitate, cum sunt Austria, Elveția, Finlanda sau Irlanda. Agențiile imobiliare din Irlanda menționează că preferă exclusivitatea deoarece dacă mai multe agenții se ocupă de vânzarea/închirierea aceleiași proprietăți, poate complica procesul de vânzare.
În același timp unele țări se axează mai degrabă pe intermediere, precum: Ungaria, Ucraina, Slovacia, Macedonia, Lituania, Muntenegru, Grecia, Germania sau Croația. Agențiile din aceste țări argumentează în favoarea intermedierii că nu consideră că exclusivitatea ajută vânzarea sau închirierea, iar clientul poate să își promoveze mai bine oferta și să fie mai bine reprezentat.
Cea mai mare parte a agențiilor imobiliare intervievate au declarat că practică atât exclusivitate cât și intermediere, în funcție de oferta concretă, considerând că acest lucru e în avantajul clientului. Chiar și în statele unde o agenție se specializează pe exclusivitate sau pe intermediere, este o alegere a fiecăreia în funcție de tipul de clienți și de tranzacții. Sunt rare exemplele în care legislația statului le impune să adere la un singur model (ex: Monaco).
Un aspect interesant menționat de o parte a agențiilor din anumite state este că e o practică obișnuită ca agențiile să colaboreze între ele pentru o tranzacție și ulterior comisionul se împarte în mod egal. Astfel de situații se regăsesc în: Cipru, Italia, Portugalia, Slovacia. Acest lucru nu se regăsește însă în aceeași măsură la agențiile din România.
Comisioanele la vânzare, similare sau mai mari decât în România
Această diversitate de abordări se reflectă și în comisioanele practicate de agențiile imobiliare din alte țări europene.
Astfel, în ceea ce privește vânzarea, cele mai mari comisioane sunt percepute de agențiile din Cipru și Spania cu 3-5% de la cumpărător și 3% de la vânzător, Monaco și Malta cu 5% de la vânzător și 3% de la cumpărător, Portugalia 5% de la vânzător, Ungaria 4%.
Comisioane mai mici sunt practicate de agențiile din țări precum: Albania 3% de la vânzător și 1% de la cumpărător, Armenia 2,5% de la vânzător și 2,5% de la cumpărător, Belarus 2% de la vânzător și 2% de la cumpărător, Grecia 2%, Olanda 1,5% sau Turcia 2%.
În general, comisioanele practicate de agențiile imobiliare europene se situează între 3-5%, atât pentru vânzător cât și pentru cumpărător.
Sunt și țări unde nu există un comision fix, acesta este stabilit în funcție de valoarea proprietății, cum ar fi: Belgia, Croația, Elveția sau Irlanda.
În România, comisionul mediu perceput de cele mai multe agenții este de doar 1-2% la cumpărător, și 2-3% pentru vânzător. Blitz Imobiliare are comisioanele incluse în patru pachete de servicii integrate, nivelul acestora începând de la 2% pentru vânzător și proprietar.
Chiria – comisioane de la ambele părți ale tranzacției
În ceea ce privește comisionul pentru închirierea unui imobil, cele mai multe agenții percep echivalentul unei luni de chirie. În unele țări acesta este suportat doar de proprietar precum: Islanda, Lituania, Muntenegru, Republica Moldova, Italia, Slovacia sau Ungaria.
În alte țări, acest comision se împarte 50% proprietarul, 50% chiriașul: Turcia, Macedonia, Malta, Germania. În Grecia, se percepe comision echivalent cu chiria pe o luna de la proprietar și o lună de la chiriaș, Albania 50% de la chiriaș și 100% de la proprietar.
De asemenea, sunt și țări unde comisioanele pentru închiriere se raportează la o perioadă anuală: Olanda 8% din chiria anuală, Monaco 10% din chiria anuală.
Sunt agenții care au declarat că nivelul comisionului diferă în funcție de prețul perceput de proprietar. Această situația o întâlnim în: Spania, Cipru, Irlanda.
În ceea ce privește comisioanele din România, cea mai mare parte a agențiilor practică un comision de 50% din chiria imobilului închiriat, atât pentru proprietar cât și pentru chiriaș.
Concluzie: în România, ca și în Europa, sistemele coexistă
Concluzia firească care se impune din acest studiu este că în România, la fel ca și în Europa există o diversitate de sisteme și practici. Intermedierea coexistă cu exclusivitatea, fiecare agenție adaptându-se propriei piețe, clientele și cerințe concrete.
În România acest lucru s-a intamplat în lipsa unei legislații care să reglementeze acest domeniu, antreprenorii și practicienii din real estate inspirându-se singuri din normele din Europa.
La nivel de comisioane, nivelurile practicate în România sunt mai degrabă în partea inferioară a grilei, în multe state europene procentele fiind superioare.
